快速通道
二线城市土地“高烧” 中国地产市场门户 作者：阎炎 2011-03-23 04:54:38 来源：中国地产市场
标签：土地,土地市场,房地产
摘要：开发商在二线城市布局并不是一时的权宜之计
元旦假期后的第一周，广州、深圳土地零成交，北京没有土地入市。一周内住宅用地成交在2宗以上的城市依次是苏州、武汉、合肥和中山，其中成交27宗地的苏州最为打眼。
二线城市的土地市场，似乎发起了一场持续不退的跨年“高烧”。二线城市是怎么在2010年“烧”起来的？这场土地“高烧”会对中国房地产业的全局施加多大的影响？ 将把这些城市的地方经济引向何处？放眼2011年房地产市场，不得不生发出这些疑问。
新政下的“战略转移”
“新国十条”正式吹响了 2010年房地产调控的号角，几大一线城市成了宏观调控的主要目标，国家遏制一线城市房价“过快上涨”的决心如此坚定，一线城市的商品房交易量一度严重下滑。开发商为求自保，纷纷转向二三线城市。
此后，二线城市的土地市场便火暴非凡。2010年前三季度全国土地出让金排行榜前十位中，已经看不到广州和深圳的踪影，而大连、武汉、南京、苏州和长沙等地涨势惊人，土地出让金同比涨幅翻了一倍甚至两倍以上，市场活跃程度远远高于一线城市。这一时点上，长沙和福州的出让金增幅竟分别高达411%和329%。
北京、上海分别以1615亿元和1497亿元位列全年城市土地出让金的前两位，而二线城市的土地市场并不示弱，大连与京沪一同进入土地出让金“千亿元俱乐部”。此外，大连、武汉、哈尔滨和长沙4个城市全年土地出让金增长在两倍以上，而北京和上海的这一数字是74%和48%。
二线城市土地市场的强势从地价上也可见一斑。根据世联地产的数据，2010年一线城市住宅用地楼面价格同比上涨12%，而二三线城市这一数据同比上涨28%。
二线尚难取代一线
不过，对于开发商而言，并不能就据此简单说二线城市已经超过甚至可以取代一线城市了。
原先在二线城市中也还打不了头阵的武汉、长沙、长春、沈阳等华中、东北地区的重点城市，2010 年住宅用地成交面积同比增长在五成左右。但我们同样看到，去年第四季度，北京CBD中服地块、广州铁路南站地块等都引发了各大房企的多轮争夺，再度拍出天价，其竞争的激烈程度与新政出台前的那些“夺地大战”并没有太大不同。
显然，一线城市的优质地块仍是开发商最为心仪并争相抢夺的“宝贝”，因为他们认定这不会成为亏本的买卖。在快速发展的城市化进程中，它们不可取代的稀缺性，让开发商相信“面粉”虽贵，也不愁“面包”卖不出好价钱。
那么，二线城市何以在2010年得到开发商的青睐？人们谈得最多的还是新政的影响。的确，在一线城市的商品房交易遭受外力强力打压之时，以10亿元为单位计算的拿地价格，会让房企背负难以预期的资金风险。避开楼市新政的主要战场，奔向地价相对低廉、经济相对发达的城市，成了很多房企的现实选择。
开发商打的什么算盘
开发商打二线城市的算盘并非始于2010年。
近年来，大型房企在二线城市的商品房销售比重一直在增加。在10家标杆房企中，二线城市的销售占比已经从2008年的29%增长到2010年11月底的42%。可以说，开发商在二线城市布局并不是一时的权宜之计，即使没有新政，逐步提高在二线城市的土地购置量，也是开发商的题中之义。
新政后，一线城市商品房交易量在去年5-7月跌落谷底，但大型房企大多还是取得了高于2009年市场高峰期水平的销售业绩，“招保万金”四大房企差不多在去年第三季度末就完成了2009年全年的销售额，并在第四季度重回一线城市的土地市场上厮杀。如果没有二线城市楼市销售的支撑，恐怕是很难做到这一点的。去年1-11月，保利地产在二线城市的累计销售金额达417亿元，同比大幅增长89%，占公司累计总销售金额的70%。同一年，保利的1500万平方米新增土地，也绝大部分位于二三线城市。
世界范围的通胀，让土地无奈地被赋予了“保值”的功能。在世界经济一体化的今天，面对这一情形，储有土地对于开发商而言，不仅是“扩大再生产”的需要，也是资产保值的需要。2010年第三季度末，国内135家房地产企业经营活动现金流量净额合计为-55.1亿元， 而在前两个季度，这个数字分别是-393.4亿元和-444.2亿元，这说明即使受到调控，上市公司现金流情况也依然在好转，房企并“不差钱"”。在通胀压力下，“不差钱” 的房企最重要的事情之一，就是考虑怎么把手里的现金投出去，否则就会贬值。
在这样的情势下，去年第四季度土地市场的升温是全局性的。一线城市今年即使再度回暖，二线城市也不会因之冷却。
